Mietvertrag des verstorbenen Mieters kündigen: Sonderkündigungsrecht, Fristen und Räumung im Rhein-Erft-Kreis

Wenn ein Angehöriger stirbt, denken die wenigsten zuerst an den Mietvertrag. Doch mit dem Tod endet das Mietverhältnis nicht von selbst: Es läuft weiter, bis jemand es beendet. Für Hinterbliebene in Frechen, Hürth, Kerpen oder Pulheim heißt das, dass Miete weiterläuft, solange die Wohnung nicht geräumt und übergeben ist. Dieser Beitrag ordnet ruhig ein, wer nach dem Tod des Mieters in den Vertrag eintritt, wer kündigen darf, welche Fristen gelten und wie sich die Räumung sinnvoll in diesen Zeitrahmen einfügt.

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod

Ein weit verbreiteter Irrtum: Mit dem Todestag sei auch der Mietvertrag beendet. Das Gesetz sieht das anders. Der Vertrag geht zunächst auf bestimmte Personen über oder wird mit den Erben fortgesetzt. Bis zu einer wirksamen Kündigung bleibt die Miete geschuldet. Deshalb lohnt es sich, früh zu klären, wer überhaupt in der Verantwortung steht und welche Wege zur Beendigung offenstehen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet dabei zwei Situationen: den Eintritt bestimmter naher Personen in das Mietverhältnis und die Fortsetzung mit den Erben, wenn niemand eintritt.

Wer in das Mietverhältnis eintritt (§ 563 BGB)

Nach § 563 BGB tritt beim Tod des Mieters vorrangig der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner in das Mietverhältnis ein, wenn er im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Ist niemand aus dieser Gruppe vorhanden, treten Kinder des Mieters ein, ebenso andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.

Wer so eintritt, muss das nicht hinnehmen: Die eingetretene Person kann innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Diese Monatsfrist ist knapp, deshalb sollte die Entscheidung nicht liegen bleiben.

Fortsetzung mit den Erben und das Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB)

Tritt niemand nach § 563 BGB ein und wird der Vertrag auch nicht mit einem Mitmieter fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt. Für diesen Fall gibt das Gesetz beiden Seiten ein außerordentliches Kündigungsrecht: Sowohl der Erbe als auch der Vermieter dürfen das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Frist beginnt, sobald die jeweilige Seite vom Tod des Mieters erfährt und davon, dass kein Eintritt und keine Fortsetzung mit anderen Personen erfolgt ist.

Für Hinterbliebene, die erben, aber die Wohnung nicht behalten wollen, ist das der praktisch wichtigste Weg: Über § 564 BGB kommen sie schneller aus dem Vertrag als über eine reguläre Kündigung. Wichtig ist, die Kündigung schriftlich und rechtzeitig innerhalb dieses Monats auszusprechen. Wer den Monat verstreichen lässt, bleibt an den Vertrag mit den normalen Kündigungsregeln gebunden.

Welche Frist bis zur Räumung gilt (§ 573d BGB)

Die außerordentliche Kündigung nach § 564 BGB erfolgt mit der gesetzlichen Frist. Diese richtet sich nach § 573d Abs. 2 BGB: Bei Wohnraum ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Praktisch bedeutet das eine Frist von rund drei Monaten, unabhängig davon, wie lange der Verstorbene bereits in der Wohnung gelebt hat. Die sonst mit der Wohndauer steigende Kündigungsfrist spielt hier also keine Rolle.

Dieser Zeitrahmen ist zugleich das Fenster, in dem die Wohnung leergeräumt, gereinigt und besenrein übergeben werden sollte. Wer die Räumung erst kurz vor Fristablauf beginnt, gerät leicht unter Druck. Es ist ruhiger, die Räumung früh im Kündigungszeitraum zu planen und einen festen Übergabetermin mit dem Vermieter abzustimmen.

Erbe geworden, aber überschuldet? Die Ausschlagung (§ 1944 BGB)

Wer erbt, übernimmt auch die Pflichten aus dem Mietvertrag, etwa offene Mieten. Ist der Nachlass überschuldet, kommt eine Ausschlagung der Erbschaft in Betracht. Nach § 1944 BGB beträgt die Frist dafür sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe vom Anfall und vom Grund der Berufung Kenntnis erlangt. Sie verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält.

Die Ausschlagung ist eine weitreichende Entscheidung, die alle Rechte und Pflichten aus dem Nachlass betrifft, nicht allein den Mietvertrag. Sie sollte deshalb gut überlegt und im Zweifel mit fachkundiger Hilfe getroffen werden.

Sonderfall: separat gemietete Garage oder Gewerberaum

Gehörte zur Hinterlassenschaft ein getrennt gemieteter Raum ohne Wohnzweck, etwa eine einzeln angemietete Garage, ein Stellplatz oder ein Gewerberaum, gelten dafür eigene Regeln. Für solche Mietverhältnisse über andere Sachen als Wohnraum greift § 580 BGB, der beim Tod einer Vertragspartei ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht vorsieht. Für die eigentliche Mietwohnung bleibt hingegen § 564 BGB die maßgebliche Vorschrift. Wer beides zu regeln hat, sollte die Verträge getrennt betrachten.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen und Formalien hängen vom Einzelfall ab; im konkreten Fall helfen ein Anwalt, ein Notar oder das Nachlassgericht weiter.

Von der Kündigung zur besenreinen Übergabe

Sobald der rechtliche Rahmen steht, folgt die praktische Seite: die Wohnung leeren und in vereinbartem Zustand zurückgeben. In der Praxis hat sich ein ruhiges, geordnetes Vorgehen bewährt:

• Kündigungsdatum und Übergabetermin früh festlegen und rückwärts planen.
• Persönliche Unterlagen, Wertsachen und Erinnerungsstücke zuerst sichern.
• Verwertbares von zu Entsorgendem trennen; der Rest wird nach Materialart getrennt entsorgt.
• Übergabezustand mit dem Vermieter klären, damit „besenrein“ für beide Seiten dasselbe bedeutet.

Gerade wenn Erben nicht vor Ort wohnen oder mehrere Termine im Kündigungszeitraum zusammenkommen, hilft es, die Räumung an einen festen Tag zu binden. So bleibt genug Puffer bis zur Übergabe, und der Mietvertrag lässt sich sauber zum Fristende beenden.

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Quellen

• § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
• § 564 BGB – Fortsetzung mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist
• § 580 BGB – Kündigung bei Tod des Mieters (Mietverhältnisse über andere Sachen als Wohnraum)

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